Hipoteca Inversa: Lo que no te explicaron

Bastante controversia ha causado el anuncio del gobierno Colombiano acerca de la Hipoteca Inversa, un mecanismo de financiación para personas de la tercera edad que difícilmente tienen acceso a un crédito, pero que tienen propiedades que pueden hipotecar, con el beneficio de quedarse viviendo en el inmueble durante cierto tiempo o de manera vitalicia.

Varias personas nos preguntaron en días anteriores cuál era nuestra posición y opinión respecto al anuncio, razón por la cual invitamos a nuestro CEO en Metropoly.com.co, David Peñuela, un experto en temas inmobiliarios que basado en su conocimiento sobre este mecanismo, presente en varios países del mundo desde hace décadas, nos respondió lo siguiente:

«Considero que es un mecanismo interesante de financiación que abre puertas a un segmento de la población que no tiene fácil acceso a ello.

Como principal beneficio le ofrece obtener un dinero mensual por su vivienda y poder seguir viviendo en ella hasta que se pague la deuda o de manera vitalicia.

Sin embargo, como ha pasado en países como México o España, esta medida tendrá cierta resistencia por parte de los usuarios, debido a que culturalmente somos una sociedad construida sobre las herencias y en la que el objetivo económico principal de los padres es dejar a sus hijos: “un lugar dónde puedan meter la cabeza” coloquialmente hablando.

Además requiere de un nivel de transparencia muy alto por parte de las entidades financieras, teniendo en cuenta a quienes está dirigido y que se deben garantizar los mecanismos necesarios para evitar abusos o engaños.

Este último punto para mí, resulta ser el más complicado de garantizar. Por ejemplo, en el caso de los traslados de pensiones a fondos privados, la justicia ha fallado en contra de los fondos por su responsabilidad en cuanto a la omisión de la entrega de información y asesoría acerca de las consecuencias para quienes decidieron mover sus recursos desde el fondo público.

Al final, es importante reconocer que los países en los que esta medida funciona, tienen una cultura distinta, una sociedad en donde los padres sólo están obligados con sus hijos hasta la mayoría de edad y estos a su vez no esperan nada heredado, donde hay mejores sistemas de seguridad social y las oportunidades de emprendimiento y desarrollo económico por cuenta propia, facilitan a los jóvenes construir su futuro.

Pero después del anuncio, en mi opinión mal expuesto y mal comunicado por parte del Presidente y el Ministro de Vivienda, todo se volvió en contra de esta herramienta opcional y el debate giró en torno a términos como la expropiación, abuso y engaño y terminó dirigido hacia “los sospechosos de siempre”: los bancos y el gobierno.»

En Metropoly, esperamos a que pasara un poco la tormenta para tomar las dudas principales expresadas en diferentes medios y hacer lo que preferimos: analizar con juicio y poner a consideración la información para que, como usuarios, puedas sacar tus propias conclusiones y tomar una decisión al respecto.

CONSIDERACIONES INICIALES

Para comenzar, es preciso comprender que la hipoteca inversa es un mecanismo de financiación como un crédito o una tarjeta de crédito, por lo tanto sus características generales son similares:

1. Es opcional, a discreción de quien lo necesite.
2. Se pagarán intereses por la deuda (Sí, es una deuda con garantía hipotecaria).
3. No está al alcance de toda la población. Las entidades prestamistas decidirán a quién le prestan y sobre qué inmuebles lo hacen.
4. Si no se paga la deuda, se procede a hacer efectiva la garantía sobre el predio tal como en un crédito hipotecario o leasing habitacional. Pero si se paga la deuda, ya sea por el propietario o sus herederos, el bien se restituye a quien corresponda.

Teniendo en cuenta los parámetros generales, vamos a los específicos de esta figura en la que existen ciertas complejidades por lo cual no podemos llamarla simplemente una hipoteca.

¿QUÉ ES LA HIPOTECA INVERSA?

Consiste en un mecanismo de financiación que le permite a personas mayores de 65 años que son propietarios de inmuebles, hipotecarlos en favor de un prestamista (lo llamamos así porque en el anuncio se dio a entender que puede haber diferentes entes que pueden hacer estos préstamos, no necesariamente un banco) a cambio de una suma de dinero que puede ser pagada al propietario en una sola cuota, a un término definido inicialmente, o, de manera vitalicia.

Mientras tanto, el propietario podrá seguir viviendo en el bien o devengando su usufructo y no podrá ser desalojado o hacer efectiva la garantía en tanto no se cumplan las condiciones acordadas.

¿CÓMO FUNCIONA?

En términos sencillos, es como un préstamo que te hacen con tu inmueble de garantía y tú decides cómo saldar la deuda.

Los requisitos son:

1. Ser propietario de uno o màs inmuebles
2. Titulares del bien mayores de 65 años

Las modalidades para el préstamo son:

1. La entrega de la suma del préstamo en un solo pago.
2. Una entrega mes a mes con un valor correspondiente al préstamo durante X número de años. Lo usual son periodos de 5, 7, 10 y 15 años.
3. La entrega de una suma de dinero mensual de manera vitalicia.

Y para saldar la deuda las opciones son:

1. Pagarla en algún punto durante la vigencia de la Hipoteca Inversa.
2. Pagarla al finalizar el número de años acordados.
3. Una vez fallezca el propietario, la deuda puede ser pagada por sus herederos. Si estos últimos no desean hacer el pago, o no pueden, el prestamista hará efectiva la garantía y tomará posesión del inmueble.

Estas son las opciones consideradas pero será tarea de cada entidad prestamista decidir a qué opciones puede acceder cada propietario y qué inmuebles aplican según sus políticas.

Si bien, cada entidad puede escoger su política, todas deberán cumplir con la normativa que los cobije en cuanto condiciones y modalidades, a la transparencia de la información y la garantía de no expulsión o desalojo antes del cumplimiento del contrato.

¿CÓMO SE REALIZA EL TRÁMITE?

1. El propietario se acerca a la entidad prestamista: allí solicita el producto Hipoteca Inversa.

2. El prestamista revisa las condiciones del propietario y, basado en sus políticas, decide si tanto el cliente como el inmueble cumplen con sus requerimientos además de los que establezca la norma.

3. Se procede a realizar una asesoría completa sobre las modalidades, condiciones y características de cada una de las alternativas. Esto según el anuncio, será vigilado por el gobierno.

4. Se procede a realizar el avalúo por parte de un tercero idóneo.

5. Una vez realizado el avalúo se definirá el valor del pago único, de los pagos mensuales si el término ha sido definido en años, o el dinero a pagar mensualmente si es de manera vitalicia.

6. Si el propietario está de acuerdo, se realiza el contrato, un pagaré y se procede a la constitución de la Hipoteca Inversa.

A TENER EN CUENTA:

El decreto no solo incluye la Hipoteca Inversa sino también contempla la Renta Vitalicia Inmobiliaria que tiene algunas consideraciones diferentes. Tienes que averiguar muy bien que sistema y modalidad te están ofreciendo.

A continuación presentamos los aspectos que no debes olvidar evaluar. Para algunos de ellos, que no fueron explicados, tomamos como referencia información sobre cómo funciona la Hipoteca Inversa en otros países para que puedas preguntar al momento de tu asesoría:

1. De acuerdo a la tasación del inmueble y tu perfil, se determinará un valor de hipoteca. Es decir que tu como propietario conocerás el valor de la deuda desde el principio.
2. Si el inmueble tiene más de un propietario, el titular o los titulares deben tener más de 65 años.
3. La cuota que te pagarán tendrá una variación del IPC anual. En el caso de la Renta Vitalicia Inmobiliaria, se hará un avalúo cada 5 años para ajustar el valor de la cuota.
4. La financiación estimada en otras partes del mundo es de alrededor del 50% – 60%, por lo tanto, el monto que esperas puede ser muy inferior al monto que vas a recibir. El propietario recibe cuotas mensuales estimadas entre el 0.3% y el 0.6% del valor del inmueble.
5. Existen costos adicionales como los de constitución de hipoteca, escrituración y seguros, que derivan en una menor valor mensual.
6. Es obligatoria la adquisición de seguros ya que en estos se incluye el respaldo en caso de fallecimiento temprano y la garantía para que el propietario siga cobrando, aun si la mensualidad recibida por la Hipoteca Inversa se agota.
7. No pueden exigirte desocupar el bien antes de la finalización del contrato. Es decir que el prestamista no podrá desalojarte del inmueble antes de tu fallecimiento.
8. Podrás hacer Hipoteca Inversa sobre un segundo inmueble en el que no residas. Es decir, puedes tener ese inmueble en arriendo y realizar sobre este la Hipoteca Inversa. Por lo cual recibirás mensualmente la renta y también el valor mensual del crédito. Ten en cuenta que en estos casos suele haber cambios de las políticas de la entidad prestamista.
9. Los herederos pueden pagar la deuda una vez finalizado el contrato, ya sea por término o por fallecimiento del propietario, antes que la entidad prestamista ejecute la garantía sobre el bien. En otros países, incluso, pueden vender el inmueble, pagar la deuda y el saldo restante hacerlo parte de la herencia.
10. El inmueble se hará exigible 6 meses después de fallecido el titular de la misma sin que la deuda sea saldada.
11. La tasa de interés de la Hipoteca Inversa suele ser mayor que la de un crédito hipotecario o un leasing habitacional.
12. Puede hacerse Hipoteca Inversa sobre un bien ya hipotecado, sin embargo, la entidad que tiene la hipoteca inicial exigirá el pago de la deuda para liberar el inmueble. Por lo tanto, sólo podría funcionar si el monto adeudado por la primera hipoteca es bajo y obtiene la Hipoteca Inversa con la modalidad de pago único.
13. La entidad prestamista nunca va a querer quedarse con una propiedad poco atractiva comercialmente. Si tu inmueble tiene problemas o está en alguna zona poco comercial, difícilmente va a obtener una Hipoteca Inversa.

¿PARA QUIÉN PUEDE SER UNA SOLUCIÓN?

1. Para personas que tienen varias propiedades, pudiendo aumentar el ingreso que reciben por una de ellas ya que pueden recibir la renta y además el valor de la Hipoteca Inversa simultáneamente.
2. Para propietarios que no tengan pensión o tengan ingresos muy bajos y deseen incrementarlos mensualmente.
3. Para personas que sean dependientes de terceros aún teniendo una propiedad que pueda respaldar sus gastos básicos.
4. Para propietarios que no tienen herederos o no desean heredar sus bienes.
5. Para personas cuyos herederos no cuentan con el inmueble a hipotecar, como un patrimonio para su futuro.
6. Para aquellos que prefieren la tranquilidad de hoy, sin preocupaciones por lo que pueda pasar con su inmueble una vez fallezcan.

CONSIDERACIONES FINALES DE LA HIPOTECA INVERSA

Como todos los demás instrumentos financieros existentes, es conveniente para algunos y totalmente inconveniente para otros. Por ejemplo, las tarjetas de crédito son un mecanismo excepcional para aquellos que pagan todo a una cuota: acumulan millas, redimen puntos, se benefician de trato preferencial, y acceden a descuentos, entre otros beneficios dependiendo de la tarjeta.

En cambio, para quienes lo utilizan como herramienta de apalancamiento financiero, van a obtener la deuda más costosa del mercado y podrían empeñar sus futuros ingresos adquiriendo a largo plazo una compra.

El sentido de propiedad arraigado en nuestra cultura y el objeto de vida que para algunos es dejar una herencia a sus hijos, convierte a este instrumento en uno de los más discutidos y menos utilizados en los países en los que ya está implementado.

La controversia generada y la gran participación en las redes sociales respecto al tema confirman que Colombia también es una sociedad en donde se construye sobre lo construido por las generaciones anteriores y poner esta opción sobre la mesa, siempre va a llevar a complejas discusiones.

Como conclusión, David Peñuela nos dice:

«Desde el punto de vista hereditario o familiar el tema puede ser bastante complejo. En mi experiencia (más de 18 años en la industria, desde asesor inmobiliario hasta propietario de una compañía de comercialización y marketing inmobiliario) puedo recomendar:

Como alternativa, es muy válida si usted tiene un inmueble y vé en ésta herramienta, la oportunidad para disfrutar lo que no pudo mientras estuvo pagando el inmueble. Esos ingresos adicionales pueden ser ser invertidos en su salud, en viajes, experiencias de vida y en general, mejorar su calidad de vida.

Es su inmueble, usted ya le invirtió y puede hacer que ahora el inmueble le page a usted la calidad de vida que necesita. Mejor aún si es sobre un inmueble que tiene en renta.

Por otra parte, estar preocupado por la herencia no es un buen indicador para acceder a una Hipoteca Inversa, tanto por parte del propietario del inmueble, como de parte del heredero.

Si usted espera dejar una herencia representada en un inmueble, el dinero que reciba cada mes puede volverse un dolor de cabeza al saber que, para hacerlo parte de la herencia, los interesados deberán pagar la deuda.

Y si usted espera herencia, saber que ésta se va a diluir y será necesario ahorrar para pagar a futuro la deuda que le permita acceder al inmueble, puede desembocar en discusiones con sus seres queridos. Eso sí, tenga presente que él bien pertenece enteramente a sus propietarios y es potestad de ellos utilizarlo como lo prefieran.

Caso distinto si los herederos tuvieron participación en la compra pero no están registrados en la escritura. Aquí sí es importante que si va a acceder a la Hipoteca Inversa, aunque tenga la propiedad a su nombre y vaya a recibir asesoría, es mejor que tenga en cuenta su familia para ello.

Si agregamos ingredientes como la poca confianza y credibilidad en los bancos y las instituciones públicas que deben, por una parte asesorar y por otra vigilar las buenas prácticas en la aplicación de este instrumento, y sumamos el riesgo reputacional al que podrían enfrentarse las entidades prestamistas, considero que la Hipoteca Inversa no va a tener un gran impacto en la sociedad colombiana.

En España prácticamente se archivó después de la crisis inmobiliaria de 2008 debido a los problemas a los que se enfrentaron los bancos luego de las demandas que los herederos interpusieron alegando abusos y engaños por parte de las entidades. En algunas ocasiones ganaron los demandantes.

En Colombia, una vez hecho el anuncio toda la discusión se centró en una herramienta pragmática, polémica y con pocas opciones de materializarse para el grueso de la población dejando de lado lo verdaderamente importante:

La incapacidad del estado (no digo gobierno porque esto lleva décadas sin solución) para garantizar que sus ciudadanos lleguen a la tercera edad sin riesgos económicos que deriven en una pobre y penosa calidad de vida o al amparo de otros.

Que un mandatario diga en alocución pública a sus ciudadanos, que la Hipoteca Inversa “es un mecanismo novedoso para proteger y asegurar cobertura para la vejez en términos de ingresos” es reconocer que las políticas públicas fracasaron en hacerlo y necesitan involucrar a la empresa privada para que apoye a sus ciudadanos, selectivamente, en esa importante etapa de la vida.

El debate hubiera sido diferente de haberse anunciado tal como lo indica el decreto «una operación financiera a través de la cual se otorga un préstamo o crédito a los propietarios de un bien inmueble» y no mezclarlo con temas como pensión, renta e ingresos adicionales.

El sistema de protección social tiene una gran deuda con sus ciudadanos mayores y la solución no es endeudarlos para que busquen, por su propia cuenta, la protección social que necesitan. Esto ya lo han venido haciendo desde siempre.»